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原创第篇
封面图片：威海夜景
我们经常听到股市有一句话“股市有风险，投资需谨慎”，其实买房又何尝不是？闭着眼睛买房就赚钱的时代已经过去，未来一定要擦亮眼睛，避免买房入坑，被深套，进退不得。
今天给大家聊的话题是关于海景房的问题，我们看到很多宣传都是投资+养老+居住功能，用三大法宝吸引你的眼球，很多老人被忽悠着投资进去，结果并非如自己所想。
最近有第一财经的记者实地去乳山考察，据说威海乳山银滩的房子跌到元/㎡起，换句话说十年以前你买的房子，十年以后不仅没有涨价，反而倒赔钱。
我特意看了看相关房产网站，信息显示二手房均价大概在-元/㎡，当然便宜的两三千块钱的也有。
Part1、记者探访
“十一”长假期间，第一财经记者驱车来到乳山银滩。一路上，多处荒败斑驳、无人入住的“别墅”映入眼帘，防水、墙皮修复的店铺显眼地林立在路旁。走进最靠近银滩的大庆路一条街，除了热热闹闹的海鲜炒菜馆，每隔几米就有一家房屋中介的门头，门口、墙面上贴出了密密麻麻的二手海景房的销售信息，前来打听的购房者却寥寥无几。
乳山银滩附近破败的海景别墅
“今年以来房价明显下跌，生意很不好做。卖房的房主不少，疫情影响不知道啥时候过去，有些岁数大的人也不愿意来了，有些人生意不景气，急着用钱想把房子卖了套现，但是来打听想买房的人比往年少多了。”在银滩做房屋中介十来年的王东北告诉第一财经记者。
对于网传的10万元不到买到一套海景房的情况，王东北认为这并不具有参考价值。“房子价格确实在下跌，但市场平均价大约在元/平方米左右，那些标着元/平方米的房子，要不就是阁楼，要不就是车库改的。”王东北说。
大庆路上密集的房产中介门头
海景房卖出“白菜价”？
乳山是山东威海下辖的一个县级市，位于山东半岛东南部，海景房所在地银滩距离乳山市区有20多公里，因其优美的海岸线被誉为“天下第一滩”“中国最美海岸线”，被评定为国家AAAA级旅游度假区，并获得联合国人类居住生活方面的最高奖项——人居奖。
王东北在银滩做海景房中介已经有13年时间。他告诉第一财经记者，目前在银滩周围活跃着多家中介，大家常常互通有无，遇到房主低价着急卖房子的情况，会自己先以低于市场价收掉，待高价的时候再卖。在房价上涨的年景，王东北通过低买高卖的方式，一套房子可以赚上几万块钱。但随着今年房价的下跌和市场的清淡，他去年收的几套房子不得不赔钱甩卖。
“我去年以33万的价钱收了一套6楼的电梯房，房龄10年，88平方米精装修，当时市场价是36万。原房主来自江苏，买来投资的，一次没住过，因为原房主急着用钱，我低价收了，没想到今年即使降价到30万房子也很难卖。”王东北说。
上述海景房内景
王东北现在手里已经有十多套房子，随着海景房行情的走跌，他也急于把手上的房子倒卖出几套。
“我们收房子借的钱都是有利息的，现在卖是亏一万两万，如果再有几个月没卖出去就越亏越多。”王东北说。
王东北告诉第一财经记者，10年前，银滩的房价已经达到了每平方米多元，过了这么多年，房价没升值反而跌价，不少买海景房作为投资的人熬不住了，开始卖房。
根据诸葛找房的数据，乳山银滩9月份二手房均价为每平方米元，最低价格为每平方米元。
根据王东北的了解，年~年是乳山银滩房价涨得最快的时候，但今年以来房价开始下跌，一路跌去了这几年的涨幅。
除了王东北外，多家位于银滩的房产中介都告诉记者，今年的光景不好，几乎赚不来钱。
乳山中介挂出来的二手海景房信息
Part2、投资风险
为什么看上去很不错的海景度假房落得如此结果，原因在哪里？公子分析如下：
1、概念炒作，听到有人说养老+自住+投资所谓“三把斧”海景房，我是不认同的，养老就是养老，自住就是自住，投资就是投资；你说养老，结果你还不去住，怎么叫自住呢？如果空闲也没有出租，那叫资源浪费；如果出租出去没有自住，那叫投资；如果养老，你年龄还没有那么大，一切是未知数，也同样是伪命题。
所以，无所谓的刚不刚需，如果买了房就是投资的一种。我需要他就是刚需，不需要就不值钱，也就没有价值。奥地利经济学派把这个叫做“个人的主观价值”。
2、无人接盘，无论什么商品，房子也是一种商品，只有在交换过程中，才有价值，交换就是商品流通，如果你一直摆在那里，没有人买，没有人接盘，他就没有价值。
海景房最危险的地方就是纯投机客，大家可以看到，本地人有限，很多观光团，免费旅游车，都是接外地人过来养老投资，在威海或者下面的乳山市，一直有来自东北、河北地级市的组团旅行。这部分群体是投资的主力。
大家买了房以后的目的一样，并非眼下居住，透支未来，发现行情好的时候等人来接班，都是炒作的地方，就是危险的地方，这一点廊坊的郊县有很多相似之处。
3、无产业支撑，比如北方的三四线城市，类似的还有烟台下面的龙口，秦皇岛下面东戴河，辽宁的葫芦岛、营口等等。如果投资的话，一定要慎重考虑，因为大家的想法差不多，都是投资客，但是本地的产业有限，就业范围有限，吸引外来人员务工的能力有限。
为什么一个省的省会城市厉害，因为有政策支持，有产业，有就业，具有强的虹吸能力。
4、无比较优势，那是不是意味着所有的海景房投资价值都不大？并非如此，因为有比较，没有对比就没有伤害，如果单纯从空气、环境、温度、绿化的角度看，北方海景房没有相对优势，因为南方的海景房价值更大。
比较来说，南方的海景要比北方的海景房更宜居，无论你是否承认，在环境整洁度、绿化覆盖、城市精致度来说，还是南方更好一些。
我给大家举几个例子，比如南方的珠海、惠州、海南的一些小城市，有着优良的海岸线，一年四季气温较适宜，不会太冷。而北方的海景有的甚至连暖气都没有，为什么？因为入住率太低，到冬天很多北方人回老家去了，很少在海边。这一点我深有体会。
因为我本人在秦皇岛居住几年，夏天特别的热闹，但是到了冬天走在大街上，寒气逼人，街道海鲜城都关门了，人烟稀少，让你怀疑这是不是同一个城市。
Part3、如何选择
有的朋友会问，作为北方人真的受不了南方潮湿的天气怎么办？就像在北方买一个房子，海边城市的，这样，我告诉大家几个办法，避免入坑。
首先，一定要选择在海边城市的核心商圈内，这里有商场，有就业，有人口流动；其次，以两居室小户型为主，这样以后出手卖的话也会快一些，大概在70-90平米以内。
你会发现，降价比较大的地方都是郊区，郊区，郊区，真的是除了海边，什么也没有，这个大坑一定不要踩。
最后，不要看新房的价格，一定是二手房的价格代表了这个城市该有的投资价值，新房具有很大的欺骗性（原因很多，以后给大家讲）。
所以，如果一定要买，比如秦皇岛或者威海这样的三四线城市，一定要买核心区，核心区，核心区，比如秦皇岛的海港与开发区；比如威海的环翠区。无论海景房怎么降价，核心区域的高端楼盘价格相对比较坚挺。
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