来源每日怡见
又到了租房的旺季，今年被改造成隔断间的群租房生意特别好，有的房子才平米，竟然被隔成了10个房间，还要靠抢才能租到。
在贵阳市，这种迷你单间的价格在元到元不等，而在一线城市，一小间隔断房可能要两三千元才能租到。这种小房间，主要是低收入打工者和毕业生会租。
大城市工作机会多，群租房自然是供不应求，城市支柱产业和配套设施的吸引力有多强，对住房的需求就有多旺盛。
群租房要抢破头大家应该不会意外，大部分读者应该还记得我们之前讨论过多次的「房地产的方向是分化」，现在现实案例来了，一边是群租房供不应求，另一边是曾经被捧上天的海景房，现在竟然打骨折都卖不出去......
海景房在某种意义上，就是楼市的大坑之一，它和商铺、别墅、公寓有着类似的问题，这些房产都偏离了刚需的条件，以小众的需求作为卖点，最后结果就是，市场上交易量不够，房源流动性差，买容易，转手难。
经济学最基本的原理告诉我们，产品的定价不是由成本决定的，而是由需求和供给决定的。一个正常的家庭，最需要的房子，是孩子上学容易，大人上班方便，老人看病不难，而不是所谓的“面朝大海，春暖花开”。
海景房销售往往打着养老房的概念，这个概念是很有想象空间的。中国非常大，很多地区都远离大海，而影视剧经常描写大海沙滩的美好，所以非常多的人都向往海边生活。可是去海边的精品酒店度假，和搬到海景房养老，完全是两码事。
怡宝住在武汉，就很向往去海岛旅游，但前提是，我们去的都是旅游区，吃喝玩乐设施齐全，享受阳光沙滩海景当然心旷神怡。
如果真的搬到三四线城市的「海景房」，要面临的情况就变成了：海边潮湿，一年里很长时间的气温还很高；周边很多荒地，小区入住率低，生活配套设施很少；没有好的医疗资源，老人生病了很麻烦......
不知道是谁第一个宣传中国人喜欢大海，后来就变成了，海景房处在“全中国最宜居的地方”。
但我们可以确定的是，中国人在如何把不好的东西卖出去这点上，是有奇才的，把海边荒地包装成「中国最宜居的海景房」，居然真的忽悠成功了。从销售技巧上来说，这肯定是非常聪明的，只是好像不那么道德吧。
当年山东威海乳山县的房子是怎么卖出去的呢？
很简单，开发商组织了老年人看房团，大方地把路费旅费全部包了。老人们一想，包吃住呀，拎着包就能去海边玩一圈，当然也乐呵呵地就去了。
去了之后，除了住在海边享受海风拂面，就是看房了，那几天里，老人们都有专人陪伴，不仅予取予求，还连上厕所都要跟着扶着。
全程陪护好像是为了贴心服务，但实际上，是防着老人和当地人交流。
你随便抓一个乳山县的本地人，问问“你们这房子怎么样啊，住着舒服吗？”
他就会诉苦水式地把不便都告诉你，或者一脸迷茫地看着你，不知道大城市的人为啥要搬到这种小地方来住，只要这么一问，开放商的把戏马上就露馅了。
这个看房把戏从十年前玩到了现在，还屡试不爽。和大城市的房价相比，这些“海景房”的价格好接受得多，首付又低，心动了就买一套，就像实现了心里的梦想。
但问题是，等到发现房子没法住，想转手卖出去，业主就傻眼了，50万买的房子，几乎是全新的，但是打对折都卖不出去，在乳山这样的地方，二手房流动性小的可怜。
为什么今天乳山县的房子打骨折了都卖不出去，因为这些房子，本身就不值得大肆炒作。
乳山县的海景房位于银滩，而这个地方在引入房地产开发之前，就是一大片自然生长的松树林，到现在除了密集的多个小区之外，依然没什么配套设施。
乳山本地常住人口只有55万左右，而银滩新建的房子就足以容纳几十万人，本地人不会买，外地人很少来住，这就是我们常说的“鬼城”。
空有房子有什么意义呢？
元/平米，买一堆钢筋混凝土，海景是有了，却不利于居住，这和鹤岗跌破成本线的房价没有本质区别。
从乳山的例子我们可以看出，自然环境对我国房价的影响，远远排在配套设施之后。
如果按照美国房价的演变逻辑来看，你会发现，美国人迁移的方向就是自然环境更宜居的方向，哪里生活舒服，哪个城市就会越来越繁华。
但在目前在我国不是这样，稀缺的生活资源、教育资源、工作资源向大城市高度集中，因为这些地方产业最发达。人们只有先顾上了自己的工作，子女的教育，老了的医疗，才可能考虑，哪里的自然气候舒服。
如果你逆潮流而行，想去小城市海边养老，也没什么问题，但那就不要指望房产还能投资增值了。
降价也没人买房，绝对不是房价的问题，而是这个城市出了问题，你想去捡便宜，就要做好准备：在那里你会找不到工作，买东西不方便，看病也困难。
配套资源缺失的房子，不仅能跌成白菜价，跌破成本线，最低还能跌到不要钱。
下图这个小镇叫尊戈利小镇，它在意大利，距离首都罗马1小时车程，距离沙滩只有几十米到几千米，但是，这里的房子标价1欧元还很难卖出去。
其实房子如葱的城市都有一些通病：产业单一，一旦被淘汰就会出现结构性危机；地处大都市圈的边缘，没有自己的优势，人口被大城市虹吸；始终没有竞争力强的产业，地理位置很差......
买房，买的只会是配套资源，而不会是一个海景养老的梦想，真的想住海景房，海南现在有很多养老公寓，每天专人服务，按月交费就好了。
未来房地产的方向不是单纯的上下，而是快速分化，地区的产业吸引力和配套资源才是竞争核心优势，人口流入才是最可靠的指标。总之，怕买房被套了，你就要谨慎在竞争力低的城市投资，更不要情绪化投资。一切的坑，其实都是信息不对称，多听多问，答案自然就会浮出水面了。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/1258.html
