嗯，近期关于乳山银滩楼市的新闻热点可不少，先是有“乳山银滩房价跌回10年前”，乳山银滩“白菜价”海景房等新闻。
再有这几天的“男子跟团游威海乳山，被逼买下40万商品房”的新闻上热搜。但是经乳山成立的调查组调查，实际情况和当事人最初的描述有很大出入。
当事人最开始的描述是“跟团前往山东威海乳山旅游2天，一切费用全免，预交元，返程后这笔钱可全部退还”。
“但是到达乳山后才得知旅行团实际是房产公司组织的，几乎没有任何行程，被逼不让出门，有专门的人员看守，甚至不让睡觉”。
“在房产公司工作人员的逼迫下，无奈定下一套价格41万的商品房，交付了12万余元的首付款”。
乳山调查之后的实际情况是：当事人在同学的陪同下，参加了看房团，并自愿购房。报道中所称的限制自由、强制买房等情况均不属实。
当事人为达到尽快退房、退款的目的，就购房过程与媒体进行了不正确表达。
再然后事情又反转了，当事人在收到12万退款之后，又跟记者说，自己真的被限制人身自由，但房地产公司让他照着稿子念道歉声明，才给退款。
好吧，事已至此算是过去了，但是过程中的免费看房团咱们今天就简单聊一聊吧。
免费看房团，首先是免费，不过也有象征性的收取一百元或者几百元不等的费用。其实看房团在行程中产生的费用并不低，但是这部分费用是由看房团组织者来负担的，当然了，利益链条上的各个环节有时候都会分摊。
比如看房者当地的中小中介公司，组织看房团的公司，楼盘代理公司，甚至于头部的楼盘开发商等等。
举个例子，比如你拉来了看房团，售楼处经常或多或少会负责这车看房者的食宿费用的，这样组织公司承担的风险就会降低很多。如果是长期稳定合作关系的，这种成本分摊早已经写进合作合同里了。
说完了免费，再来看看另一个关键词：看房”，当然了，很多当地“拉人头”的组织者有时候向你描述的并不是去看房，像是事件当事人最初描述的那样“跟团前往山东威海乳山旅游2天”。
其实这种话纯粹谎言，如果真的是去旅游，最起码会有详尽的每日行程安排计划吧，但是其实这些根本没有。
说说看房团的特定人群吧，一般而言，参加这类看房团的基本上都是中老年人居多，一来这部分人相对来说有一定的经济基础，二来这部分对于信息搜集能力有点弱，很多时候并不了解去看房的区域和当地房价以及优缺点，买房子的时候更盲目。
再说说看房团的区域，一般以威海而言，看房团90%都会去两个地方，一个是乳山银滩，一个是南海新区，少部分会去荣成市区、成山镇、石岛管理区。
看看这几个区域就明白了，多数都是以卖海景房产品为主的区域，尤其是乳山银滩和南海新区。
那么威海市区也有海景房，为什么不带着去威海市区买呢，一是威海市区的房价相对更高一些，对于以旅游度假为购房目的的看房者而言，成交率会低一些，毕竟在异地花上百万和几十万买一套房子是两种感觉。
还有一个原因是威海市区的楼盘利润更低一些，无法给予费用庞大的看房团以足够的利润回报率，而在这方面乳山银滩和南海新区就不同了，单价高，利润高，这样才能支撑平摊发团费用。
再看看几个看房团想象，比如看房团组织看的从来都是新盘，因为时间有限，看盘过程基本就是几个盘，不会带看很多的盘的，但是绝不会看二手房，因为麻烦，因为没有利润，没有合作的根基。
至于新闻当事人说的被逼不让出门，有专门的人看守，虽然过于夸张了，但是真实情况是，往往看房团组织者会将行程安排的比较紧密，减少看房者独自外出的机会，让看房者尽量少接触当地人，这样做的目的是让看房者对于当地情况了解的不够透彻，看不到当地的一些缺点，比如交通情况，真实房价，真实配套等等，尤其是真实房价这一点，因为确实乳山银滩的二手房价格较低，新房价格较高，如果被看房者了解到这一点，那么对于成交会有很大影响。
还有就是如果过程中你想脱团，不管是联系当地中介看二手房还是真有其他事情要办，貌似是要付出一定的费用的。
看房团过程中的套路其实和低价旅游团推销保健品、药品、礼品等高附加值高利润的商品一样，先是在到目的地之前就开始所谓“洗脑”，向购房者灌输“面朝大海、春暖花开”的美好生活场景，大海、沙滩、环境、空气等等对于身心健康的重要，描绘一幅美好的养老、度假画面，过程中还得夹杂海景房的稀缺以及投资的高回报率。
在这个过程中，很多不理性购房者自然而然的会有一种感觉，环境空气对于身体好，我买了一套节假日可以度假，可以拥抱大海，到时候就算我自己不住了，我也可以卖掉，到时候也会增值的。
等到了目的地，同样的“洗脑”介绍，不过在这个过程中会增强渲染现场的气氛，比如火热的咨询场面，成交后的礼花鼓掌砸金蛋送礼物环节，还有就是现场不停的播报诸如“恭喜某某某，购买房号***一套”等等，甚至于小细节方面，现场播放的背景音乐都是那种比较急促让人亢奋兴奋一些的音乐。
再说说一些小伎俩吧，同行的很多是亲戚或者朋友介绍的，这其中有时候就隐藏着“托”，当购房者犹豫摇摆不定的时候，“托”就会利用购房者的从众心理最后推一把，演一出咱俩一起买，我先刷卡交钱的假戏。这个时候购房者要么骑虎难下碍于面子去交钱，要么心里遐想，“咱们是亲戚朋友，你都买了，这房子应该没啥问题，那我也买一套做个伴吧”，殊不知等你交完钱了，人家转身就把钱拿回来了。
最后再啰嗦几句吧，免费看房团没有错，毕竟合理合法的生意，过程中不坑蒙拐骗不犯法就没问题，毕竟有市场的需求在那，就和低价旅游团一样，贪便宜嫌麻烦的人毕竟很多。
参加免费看房团也没有错，毕竟有些人懒的自己去当地看房子，懒的解决交通、食宿、了解区域等等问题。
但是买房子时候的盲目就不对了，认识了解一个区域，甚至于认识了解自己想买的项目，并不是三言两语或者三两天就可以达到的。下定之前一定要清醒的认识比较，我买这里的目的以及将来出手的话容不容易，还有最关键的就是价格，买错了没办法，毕竟多数人在房子方面就是个业余选手，但是买贵了，这就怨不得别人了。
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