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前阵子跟一个老朋友吃饭,聊起房子,他满脸愁样儿。
过去十年里,他唯一坚持的理财道路就是买房和卖房,经手的房子两只手都数不完,他不是中介,是自己买。
什么路子?一套房子买完过两年就卖掉,从不长持,纯赚差价。
前些年行情大好,这个路子顺风顺水,让他赚了不少,但这两年行情下滑,不赔钱都很难喽。
一杯酒下肚,他感慨地说,真怀念那个人人都能在楼市捡钱的时代,可惜再也没有了。
是的,如果在年之前,你随便在一个城市买套房,80%的房子你闭眼买都能赚,至少不会赔。
但现在,放眼望去,市场上的劣质房产太多太多了,而且每个城市都有,这些房子买完不仅赚不了钱甚至还会赔钱。
今天这篇文章,给大家梳理几种深坑房产,再碰,就赔麻了!
2
第一种:伪度假养老房。
比较典型的两种——
山东威海乳山海景房;
广西防城港海景房;
过去几年,这两个地方的海景房真是坑了不少人!
曾经都火的一塌糊涂,全国人去疯抢、房价半年翻一倍,但如今都迅速落寞,房价、市场热度一落千丈,一栋栋海景房根本没人住、没人接盘,成了鬼城!
山东乳山海景房,又称“海边鹤岗”,如今这里的海景房已经跌破元了!
你看,某壳上,银滩旅游度假区二手房均价元/㎡。
在这里,房价跟鹤岗差不多,最便宜的房子,单价七百多,6万块钱就能买到一套78㎡的两室两厅!
你再看,这里总价不到10万元的房子,随便买;单价+元/㎡的房子,也随处可见。
年、年,乳山海景房堪称闻名全国,每逢周末,从外地拉来看房的大巴车一辆又一辆,每辆车上都会成交四五套,还有人一买就是七八套。
如今呢?
有些项目,年就交房了的项目到现在还没卖完,甚至还有些开盘10年了现在还在卖。
为什么?乳山海景房为何堕落到这种地步?原因有很多。
城市IP太弱,气候环境一般,没有知名度;
完全没有本地需求,全靠外地购买支撑,太脆弱;
县级市,城市基本面弱;
过度开发,供应严重过剩,
没配套,基础设施不行,冬天没暖气,根本没法养老度假;
还有一个更关键的,销售模式太老套、风气太差。
这里基本不接自然到访的散客,很多售楼部,你不跟团是不接待的。
咋卖房呢?
主要就是从外地一车一车的拉,以廉价旅游团名义,几百块钱包吃住包路费,实际拉来看房,半蒙半哄半骗式卖房,甚至“跟团游被强制购房”,这里95%的房子都是这样卖出去的。
就是这样的片区,仍然不断有新房在开发、在卖,比如蓝城·威海桃花源,均价约;金鼎玺悦,均价约,每个月还能卖几套。
没价值、完全没价值!
换句狠话,它除了沿海,其余一无是处,乳山银滩是,防城港也是。
惨成这样,到今天还依然有人去买,这才是最可怕的!
3
还有一种房子,城市环线外的飞地新区,都跌麻了!
这种新区怎么搞?
圈地(城市30公里外贼便宜的地)--抛概念--出规划--联合炒作--营造氛围感(挖湖、造公园)--热度炒上去、地价炒上去--高价卖地、房价拉上去--房价地价登上新台阶。
这一系列套路,简直被各个城市玩儿的贼溜贼溜。
不信随便扒一圈儿,都是这样:
——郑州外围,洞林湖城市度假区、平原新区、绿博片区;
——深圳外围,深汕合作区;
——兰州的兰州新区;
——温州,人工填海片区瓯江口;
——哈尔滨,“深圳飞地”哈尔滨新区;
——贵州,贵安新区;
这些新区,名头很多、概念很多、饼很多。
有的包装为城市旅游度假区、城市后花园,前期招商也拉来了不少大牌配套,但房子盖着卖着,配套一个都没落地,早跑了;
有的包装成产业园区,前期很多高大上的产业引入,签意向、官媒宣传一个不少,但兑现的时候却一地鸡毛。
郑州北的平原新区,一片荒地挖了一个凤栖湖,围着湖盖了一圈房,然后十几家一线房企都来抢地,巅峰期房价卖到一万多。
现在嘞?整个区域市场冰封,根本卖不动,有楼盘为了促销降到+,依然卖不动;
郑州西边洞林湖旅游度假区,一样的路子,围着洞林湖建别墅、建洋房、建高层,有钱人都疯狂去买,巅峰期卖到+。
现在嘞?新房还没卖完就熬走了开发商,二手房直接降到了+。
还有贵州的,贵安新区。
贵安新区是我国第八个国家级新区,规划面积平方公里,规划人口为万,年常住人口只有79万人。
这个片区一甩出来,就定位为旅游地产、高端住宅方向。
年,碧桂园作为第一个进场的全国品牌房企,硬生生把这里的房价从2千多,拉到6千多。
那一年,碧桂园贵安1号开盘,余套房源,3小时就全部售罄了。
后来,这里的项目一个接一个,片区最热、房子卖得最贵的时候,房价涨到了+。
但现在嘞,除了房子,其它仍然一片荒芜。
你看,这是今年3月整个贵安新区的楼盘成交明细,3千多的项目好几个。
最近几年,全国仍有很多城市都在大搞飞地新区,基本都是熟悉的配方、熟悉的路子。
但,坦白的说,90%的飞地新区,即便短期风生水起,也难有长远价值!
4
第三种,一无是处的“老破小”,正在成为城市垃圾。
人会年老色衰,房子太老了也会万人嫌。
从一线二线,到三四五线城市,任何一个城市都有大量老破小的房子。
一个残酷的现实是,所有的老破小,都在加速贬值。
现在的情况是,
非核心城市的老破小,很糟糕!
非核心区域的老破小,很糟糕!
没有学区加持的老破小,很糟糕!
不临地铁的老破小,很糟糕!
不加装电梯的老破小,很糟糕!
以上全中的老破小,最糟糕!
无论从居住角度看,还是从保值增值方面看,老破小的硬伤和局限性都实在太多了。
——户型差、采光通风差、设施老旧不堪、停车位很少,没有电梯、物业非常落后。
更关键的是,很多房龄在20年以上的老破小,连银行贷款都拿不到,交易只能全款。
这就意味着,老破小的房子已经彻底失去了金融属性!
还有一点:
从年住建部发布《关于城市更新实施中防止大拆大建的通知》,明确提出要防止沿用过度房地产化的开发建设方式,严格控制大拆大建。
最最关键的是,老破小赌拆迁,没有未来!
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伪度假养老房、城市飞地新区、没有学区的老破小……以上三种房子,无论在任何城市,都没有太大价值,统统都是要快速贬值的劣质房产!
你以为烂房子就这几种吗?肯定不是!
下面几种城市和项目,如果大家遇到了,都请自觉远离:
1、所有自驱力不行的城市,都没价值,热也是虚热!
2、所有纯靠控地拉动的城市,都没价值,早晚控不住!
3、所有严重依赖外部购买力的市场,都极其脆弱,没长久价值!
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