惠州海景房值得买吗？
这个问题应该是很多人关心的，来到惠州的海边，最难忘那清爽的潮湿的带着淡淡海腥味的海风，吹拂着人的头发面颊身体的每一处的感觉，就像艳丽丰盈的女人一样的诱人。
有一次我听某位职业炒家K总做房产投资报告，他说了一个让我很有想法的观点：“越是酒店业发达的地方越不适合投资住宅”！这是一个什么逻辑呢？原来这位K总认为，酒店业越发达的地方，大多是海景房山景房湖景房。
以海景房为例，由于在海边买房的人每年来度假的时间都很短，注定没有人愿意为海景小区投资去建设配套设施，包括交通、学校、医院、商业等等公共资源。而海景房的主人们当厌倦了海景以后，反而每次来度假却要先收拾房间，势必把海景房当作了一种负担，这就注定了海景房小区的悲惨命运。
为此他举例说，威海、乳山、大连、营口、北（南）戴河等地的海景房空置率高昂，惠州部分地区的海景房价格不降反升是最好的明证，由此得出“海景房就是房地产领域最大的噱头”的耸人结论。
现在的海景房还值得买吗？单单从他的逻辑论证和举例来看，很有问题。他明显犯了两个错误。哪两个错误呢？
第一个是以偏概全，片面的将威海、乳山、大连、营口等北方海滨城市海景房市场的不景气，等同于全国市场的不景气。要知道，北方市场与南方，特别是惠州市场有本质的区别，那就是气候。许多赴惠州买房的客户，其实并不一定是奔着“一线无敌海景”去的，而是奔着惠州温暖的气候、优质的空气、和煦的阳光去的。一线海景毕竟价格昂贵，买了属于锦上添花，不买也不折损海南购房的宜居本质。而北方海景房呢？一到冬天，冷风呼呼的吹，海边一个人都没有，既不适合度假，更不适合过冬，在这样一个三四线城市买海景房，栽倒也就在所难免了。
他的第二个错误是断章取义。误认为海景房作为度假盘，客户逗留时间短，配套不足是一定的事情。 实际上，度假盘的配套问题，主要由开发商的规模和诚意决定。目前在惠州惠东线品牌开发商旗下楼盘的配套大多很醇熟了，如巽寮湾海世界、十里银滩等。客人在这些地方的逗留时间也不短，喜来登酒店公寓年均80%入住率是有的。就连富力湾，现在入住率都达到60%。
刚才我们提过，海景房市场是一个应该区别对待的市场。北方海景房有着气候上的先天不足，那惠州的海景房又有哪些“坑”呢？众所周知，惠州最近几年的房价变化很大，部分区域如大亚湾、惠阳、新圩、惠城、博罗等地的房价趋势增长，大亚湾中心区和惠阳中心区的房价也是起伏较快的。
但总的来看，惠州作为中国唯一一个热带城市，由于气候和环境的绝对优势，对北方买家有着难以抗拒的吸引力。特别是那些过冬族，以他们当地房价的四分之一买套房放惠州，哪怕一年只在惠州住2个月也值，因此惠州房地产仍然有着天然的价值支撑，其房价的涨跌只是反映出惠州地产的供需关系。
我个人认为，惠州占据着这么好的资源，面对全国市场开发海岸线，市场仍然是非常好的，相比其他地方的海景楼盘无非以下三点原因（这三点原因也正是我们甄别楼盘是好是坏的基础模型）：一是过早开发，透支了海岸线资源。海南自上个世纪90年代就产生出房地产泡沫，彼时房地产招拍挂制度都没出来，无法筛选出有竞争力的房企来开发、维护优质海岸线资源。随后的泡沫破裂，又直接导致海南房地产发展信心不足。
第二是缺乏好的规划，开发商一哄而上，造成了破坏性开发。惠州并非没有规划，而是规划正在完善。在惠州众多的海湾中，只有十里银滩、巽寮湾执行了系统的规划，其中巽寮湾是开放商自己主导，由于模式的成功，项目规划也的确超前，才吸引了其他房企如绿城的进驻，得以幸运产出较好的规划效果。
第三是没有核心产业支撑，没有健康的经济生态链，无法持续发展。即使开发度假产品，也不能仅仅是卖房子。没有经济基础，就没有一切。综上，我们甄别楼盘是好是坏的基础模型也就出来了.
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