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前阵子跟一个老朋友吃饭，聊起房子，他满脸愁样儿。
过去十年里，他唯一坚持的理财道路就是买房和卖房，经手的房子两只手都数不完，他不是中介，是自己买。
什么路子？一套房子买完过两年就卖掉，从不长持，纯赚差价。
前些年行情大好，这个路子顺风顺水，让他赚了不少，但这两年行情下滑，不赔钱都很难喽。
一杯酒下肚，他感慨地说，真怀念那个人人都能在楼市捡钱的时代，可惜再也没有了。
是的，如果在年之前，你随便在一个城市买套房，80%的房子你闭眼买都能赚，至少不会赔。
但现在，放眼望去，市场上的劣质房产太多太多了，而且每个城市都有，这些房子买完不仅赚不了钱甚至还会赔钱。
今天这篇文章，给大家梳理几种深坑房产，再碰，就赔麻了！
2
第一种：伪度假养老房。
比较典型的两种——
山东威海乳山海景房；
广西防城港海景房；
过去几年，这两个地方的海景房真是坑了不少人！
曾经都火的一塌糊涂，全国人去疯抢、房价半年翻一倍，但如今都迅速落寞，房价、市场热度一落千丈，一栋栋海景房根本没人住、没人接盘，成了鬼城！
山东乳山海景房，又称“海边鹤岗”，如今这里的海景房已经跌破元了！
你看，某壳上，银滩旅游度假区二手房均价元/㎡。
在这里，房价跟鹤岗差不多，最便宜的房子，单价七百多，6万块钱就能买到一套78㎡的两室两厅！
你再看，这里总价不到10万元的房子，随便买；单价+元/㎡的房子，也随处可见。
年、年，乳山海景房堪称闻名全国，每逢周末，从外地拉来看房的大巴车一辆又一辆，每辆车上都会成交四五套，还有人一买就是七八套。
如今呢？
有些项目，年就交房了的项目到现在还没卖完，甚至还有些开盘10年了现在还在卖。
为什么？乳山海景房为何堕落到这种地步？原因有很多。
城市IP太弱，气候环境一般，没有知名度；
完全没有本地需求，全靠外地购买支撑，太脆弱；
县级市，城市基本面弱；
过度开发，供应严重过剩，
没配套，基础设施不行，冬天没暖气，根本没法养老度假；
还有一个更关键的，销售模式太老套、风气太差。
这里基本不接自然到访的散客，很多售楼部，你不跟团是不接待的。
咋卖房呢？
主要就是从外地一车一车的拉，以廉价旅游团名义，几百块钱包吃住包路费，实际拉来看房，半蒙半哄半骗式卖房，甚至“跟团游被强制购房”，这里95%的房子都是这样卖出去的。
就是这样的片区，仍然不断有新房在开发、在卖，比如蓝城·威海桃花源，均价约；金鼎玺悦，均价约，每个月还能卖几套。
没价值、完全没价值！
换句狠话，它除了沿海，其余一无是处，乳山银滩是，防城港也是。
惨成这样，到今天还依然有人去买，这才是最可怕的！
3
还有一种房子，城市环线外的飞地新区，都跌麻了！
这种新区怎么搞？
圈地（城市30公里外贼便宜的地）--抛概念--出规划--联合炒作--营造氛围感（挖湖、造公园）--热度炒上去、地价炒上去--高价卖地、房价拉上去--房价地价登上新台阶。
这一系列套路，简直被各个城市玩儿的贼溜贼溜。
不信随便扒一圈儿，都是这样：
——郑州外围，洞林湖城市度假区、平原新区、绿博片区；
——深圳外围，深汕合作区；
——兰州的兰州新区；
——温州，人工填海片区瓯江口；
——哈尔滨，“深圳飞地”哈尔滨新区；
——贵州，贵安新区；
这些新区，名头很多、概念很多、饼很多。
有的包装为城市旅游度假区、城市后花园，前期招商也拉来了不少大牌配套，但房子盖着卖着，配套一个都没落地，早跑了；
有的包装成产业园区，前期很多高大上的产业引入，签意向、官媒宣传一个不少，但兑现的时候却一地鸡毛。
郑州北的平原新区，一片荒地挖了一个凤栖湖，围着湖盖了一圈房，然后十几家一线房企都来抢地，巅峰期房价卖到一万多。
现在嘞？整个区域市场冰封，根本卖不动，有楼盘为了促销降到+，依然卖不动；
郑州西边洞林湖旅游度假区，一样的路子，围着洞林湖建别墅、建洋房、建高层，有钱人都疯狂去买，巅峰期卖到+。
现在嘞？新房还没卖完就熬走了开发商，二手房直接降到了+。
还有贵州的，贵安新区。
贵安新区是我国第八个国家级新区，规划面积平方公里，规划人口为万，年常住人口只有79万人。
这个片区一甩出来，就定位为旅游地产、高端住宅方向。
年，碧桂园作为第一个进场的全国品牌房企，硬生生把这里的房价从2千多，拉到6千多。
那一年，碧桂园贵安1号开盘，余套房源，3小时就全部售罄了。
后来，这里的项目一个接一个，片区最热、房子卖得最贵的时候，房价涨到了+。
但现在嘞，除了房子，其它仍然一片荒芜。
你看，这是今年3月整个贵安新区的楼盘成交明细，3千多的项目好几个。
最近几年，全国仍有很多城市都在大搞飞地新区，基本都是熟悉的配方、熟悉的路子。
但，坦白的说，90%的飞地新区，即便短期风生水起，也难有长远价值！
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第三种，一无是处的“老破小”，正在成为城市垃圾。
人会年老色衰，房子太老了也会万人嫌。
从一线二线，到三四五线城市，任何一个城市都有大量老破小的房子。
一个残酷的现实是，所有的老破小，都在加速贬值。
现在的情况是，
非核心城市的老破小，很糟糕！
非核心区域的老破小，很糟糕！
没有学区加持的老破小，很糟糕！
不临地铁的老破小，很糟糕！
不加装电梯的老破小，很糟糕！
以上全中的老破小，最糟糕！
无论从居住角度看，还是从保值增值方面看，老破小的硬伤和局限性都实在太多了。
——户型差、采光通风差、设施老旧不堪、停车位很少，没有电梯、物业非常落后。
更关键的是，很多房龄在20年以上的老破小，连银行贷款都拿不到，交易只能全款。
这就意味着，老破小的房子已经彻底失去了金融属性！
还有一点：
从年住建部发布《关于城市更新实施中防止大拆大建的通知》，明确提出要防止沿用过度房地产化的开发建设方式，严格控制大拆大建。
最最关键的是，老破小赌拆迁，没有未来！
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伪度假养老房、城市飞地新区、没有学区的老破小……以上三种房子，无论在任何城市，都没有太大价值，统统都是要快速贬值的劣质房产！
你以为烂房子就这几种吗？肯定不是！
下面几种城市和项目，如果大家遇到了，都请自觉远离：
1、所有自驱力不行的城市，都没价值，热也是虚热！
2、所有纯靠控地拉动的城市，都没价值，早晚控不住！
3、所有严重依赖外部购买力的市场，都极其脆弱，没长久价值！
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