上期月报说到威海年开始成交量几乎腰斩，虽然新房房价还在强撑，但二手房价格已经开始出现垮台的局势。伴随全国一波救市操作，外面的小阳春暖风不断，可惜的是还没有吹到威海，威海就自己闭关了。
没错，救市疫情，让本就脆弱的威海楼市，更是雪上加霜。威海将近整个3月都在居家隔离，发展到现在，虽然有效控制住了疫情，但是时不时地封控一下，使得房屋买卖依旧没有恢复正常状态。所以，3月份的威海房屋成交，必定拉跨了。
我们先看看目前的威海房价吧：
威海二手房平均总价：82.5万元/套，平均单价：8,元/㎡比上月:-2.05%
威海新房平均单价：9,元/㎡比上月:+0.92%
序号
行政区均价（元/㎡）环比上月1环翠区（包括高区、经区）10,-1.91%2荣成市6,-0.61%3文登区5,-0.5%4乳山市3,-6.52%高区各商圈房价参考
环翠区各板块房价参考
环翠区房价参考
经区各板块房价参考
临港各板块房价参考
文登各板块房价参考
荣成各板房价参考
所谓均价，就是同期出售的房屋总和的平均价格。
二手房均价的水分比较大，主要是二手房区域差异性更大，品质、楼层间导致的房价差距也很大，另外就是房东出售的心理不同，价格也会有很大差距。最后就是二手房都有一个砍价过程，尤其是在目前楼市非常不景气的影响下。
如何分析一个区域的价格呢，我们从两个主线出发。
第一个就是地段，威海房价结构地段性很强，主城区与下属辖区、环城区价格差距很大。；如威海市区均价在元左右，环威海市区房价在8-左右。荣成、文登房价在6-左右，环城区房价在4-左右；至于乳山，就更突出一点，乳山市房价左右，银滩新房价格在-左右，而银滩二手房均价左右。
另一个主线就是参考周边新盘价格，整个威海的二手房价格要比同地段新房低那么一些的。
新房房价相对要更真实一些，因为目前威海所有新房价格相对稳定，虽然偶有特价房、工抵房等特价房源，但整体并没有出现持续下滑的情况，新房统计起来也就更为实际一些。另外同一地段内的新盘，房价基本上都比较统一。
再看看威海3月份的成交量：
其实这个数据已经不具备参考价值了，疫情带来的影响远比楼市自身的原因要大很多，疫情打击的是本地刚需的购买力和购买意愿。总之就是，赚钱难，花钱得悠着点了。何况现在物价涨得也太多了些，尤其是油价。
再说说威海楼市这个市场吧
现在的楼市各行各业都太难了，光我们中介这一行就关了太多店面，而且好些店面都是只有一两个人象征性的营业，没办法，店面装房租都是之前一次性投入的，员工都开了，老板得自己撑一撑了，万一那天突然回暖了，招人还是容易些的。
再说售楼处，在威海，售楼处不一定就是开发商自己的人，很多都是专业的代理团队。相对来说压力比开发商好很多，无非就是精简节流，现在整个威海的新房要比二手房市场好很多，可以说是一边倒的局面，稀稀拉拉还是有些成交，但很多售楼员也都是转行了。
日子最难熬的是开发商，这么大的摊子支开了，可不是一两个钱的事啊。房子卖不出去，卖不上价格，回不了款，银行债务催的又急，如果再搞了些债券什么的，危险啊。威海已经有很多开发商摇摇欲坠了，具体可以加我们详细了解。
威海楼市从全民中介到现在大批量闭店转行只用了两年时间，差不多就是20、21两个年头吧。疫情只不过是一个开始，并不是主要原因。更大的问题还是威海自身的人口结构，长期的年轻人口外流是支撑不起刚需盘的，没有强有力的刚需支撑，所有的投资都是空中楼阁般的存在，倒塌是迟早得。
威海羽容
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