作者：子非鱼
01
第二鹤岗跌破千元
今天要说的这座城市，是山东威海市下辖的县级市乳山。
如果不是因为楼市而频繁登上热搜，想必很多人都不知道它，就像在鹤岗成名之前很多人不知道东北还有座城市叫鹤岗一样。当然，你可能吃过乳山生蚝，但对于乳山在哪，很多人一点概念都没有。
最近这座城市，因为房价跌破千元，而再次进入了大众的视野。
贝壳找房上可以看到，银滩全部在售二手房按单价从低到高排序，可以发现，截至2月7日，银滩一共有13套房子挂牌单价跌破千元，另有3套正好是元/平方米。
不过记者实体探访后发现，这些均价在千元以下的房子，条件都非常差，不是顶楼就是阁楼。
饶是如此，根据机构披露的数据显示，银滩目前在贝壳找房挂牌在售二手房有套，均价约元/平方米。成交价方面，今年至今，贝壳找房平台累计成交6套银滩二手房，成交价在-元/平方米之间。
这样的价格，相比于乳山银滩辉煌时期的万元价格，也是跌到了深涧之中。
作为一个县级市，从经济体量上来看，乳山其实很普通。年乳山市GDP为.79亿元，户籍人口53.18万人。但就这么一个经济与人口相当普通的县级市，曾经却撑起了万元左右的新房价格。
一切都因为它的海景资源。
乳山的经济与人口普通，但它却拥有一条非常美丽的海景线，银滩。在开发商添油加醋的炒作下，这条绵延21公里的银滩被称为“天下第一滩”、“中国最美海岸线”、“东方夏威夷”。
乳山楼市的兴衰，被银滩贯穿始终。
02
乳山楼市的兴衰史
抛开房地产的炒作不说，乳山银滩的海景资源确实优质，乳山市和开发商们也正是看准了这一点，一拍即合，开启了疯狂开发银滩的操作，那一年是年。
在过去几十年间，乳山银滩拔地而起一栋栋海景房，海景房、养老房、度假房等概念层出不穷。
乳山年鉴显示，年-年，乳山房地产行业发展迅猛，房地产投资总额从万元猛增至7.53亿元。
根据第一财经梳理，最疯狂的时期是年~年，当时被认为是乳山房地产开发的高峰，这期间乳山房地产竣工总面积高达万平方米。
在开发商和市政府的卖力宣传之下，吸引了全国各地的投资者奔赴乳山买房，尤其是很多老人，在疗养概念炒作之下，稀里糊涂就在这里买了房。
在上一轮楼市大牛期间，乳山的房价也水涨船高。
时代财经披露的数据显示，年至年，银滩新建商品房价格呈明显上涨趋势，同比上涨约42.4%；年以来，乳山房价上涨幅度趋缓，新建商品房成交均价在每平方米元左右。
其中银滩在售新盘蓝城·威海桃花源，与海边的直线距离约2.6公里，均价约元/平方米，另一新盘金鼎玺悦，均价约元/平方米。
这让开发商的开发热情更加高涨，于是本就严重过剩的开发项目，进一步扩充，最终让银滩演变成了遍地楼盘的景象。
更为关键的是，除了炒作噱头外，这里的配套一直没有跟上，无论是交通、商业、教育还是医疗，都少得可怜，医院只有5家，医院1家，中医院1家，医院3家，都没有达到三甲水平。
本地人透露，这里没有任何精神生活，没有娱乐活动，没有电影院。
这完全是为了炒作和炒作。这哪是给人建的房子，都是给神仙建的。
然而，概念炒作迟早有收场的一天。所谓的海景、疗养、养老的噱头，也并非乳山特有。中国绵延3.24万公里的海岸线，沿海城市都有这个概念。
银滩的房价完全靠外地人支撑，这种楼市结构，非常危险，因为一旦外地人不再涌入，房价便是空中楼阁，忽喇喇似大厦倾也就见怪不怪。
潮水褪去之后，乳山只能裸泳。在找不到接盘侠的背景下，冤大头们只能贱卖。目前，银滩的挂牌价基本都在元左右。贝壳上也有十多套均价在千元以下的房子。
正因如此，乳山也被网友们戏称为“第二鹤岗”。
然而，即便降价如斯，又有多少人买呢？
这里的空置率高得惊人，有报道说，目前银滩总共开发了万平方米的海景房，、多个小区。
按照人均面积来计算，这里完全可以容纳整个乳山市的人口。可见，库存有多严重。
没有完善的生活配套，甚至没有集中供暖，当初买下房子的很多人，大多都是外地人，奔着投资和养老的目的，现在谁愿意来此居住。
公开资料显示，银滩的入住率不足10%。空置率高，库存高，本地人谁愿意来接盘？户籍人口才50多万的乳山，根本消化不了银滩的房子。
为了去库存，乳山很多开发商与旅游团沆瀣一气，搞出了什么强迫买房的事件，更加损伤了银滩的形象。
经历了疫情三年，银滩俨然已经变成了一座空城、鬼城。
这意味着乳山的房价，特别是银滩的房价，仍没有见底，往后还会继续下跌。
03
乳山楼市的殷鉴
银滩楼市给我们的教训是：
对于一个没有经济和人口支撑、没有政策支撑，纯属借概念炒作起来的城市的房子，千万不要碰。
在中国，这样的地方很多，绝不仅仅限于乳山。
曾几何时的各种高铁新城、产业新城等，都是一样的炒作手法。买房人千万要甄别清楚。
还记得当年在央视砸下重金宣传、邀请国内媒体与自媒体远赴海外考察宣传的碧桂园森林城市吗？同样的配方、熟悉的味道。
当时的确吸引了很多国内有钱人去马来西亚伊斯干达特区买房，最终也是打碎了牙往肚子里吞。
在如今的大环境下，买房本就是一件不必着急的事情。
在人口已经转向的大背景下，如果着急的刚需，想要买房，认准两条即可，一条是产业，一条是人口。
选择在一个片区买房，首先得看该片区的产业，没有产业，吸引不了人口，支撑不了经济，没有人口和经济，就撑不起楼市。
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