“房价跌回十年前”这种奢望，很多人抱怨房价太高的时候都曾经有过，但是真正认为会成为现实的大概没有几个。
但有时候，生活总是喜欢给人一点“惊喜”——这座“网红”城市，房价竟然真的跌回了十年前的水平，去年新买的房子今年价格打对折都很难卖得出去。
这到底是哪里？房价为什么跌？又给了我们什么经验教训？
我们一一来看。
时值盛夏，山东省威海市的乳山又迎来了每年热度的顶峰。
这个以海景房闻名全国的“网红”城市已经习惯了在每年夏季迎接从全国各地赶来的游客和“看房团”。“低廉的价格”“给您度假式生活”……今年中介机构对海景房的推介仍然铺天盖地，但却难掩当地楼市的一片沉沉死气。
据《每日经济新闻》报道，记者实地探访发现，目前乳山当地二手房价格只有新房价格的一半左右，一套顶层阁楼的交易单价，可以低至元/平方米。简单对比一下，你会发现，楼层高一些的房子，现在的价格甚至还不如10年之前。
而就算是折价如此之多，大量房源仍然滞销，去化率一路走低。记者采访的一位中介从业人员表示，光他自己手上积压的房子就高达6套。
这不由得让人想起了房价“跌穿底裤”的黑龙江小城鹤岗，此前小学徒也写过一篇文章介绍过（点击阅读：房子“白菜价”还卖不出去，告诉了我们楼市的最大规律）。
因为低房价火了的鹤岗，一套约50平的房子售价仅仅不到2万元，平的复式高层仅需15万，落户当地并加入警察等岗位缺额较大的职业，政府直接送房送车。但“白菜价”的房子也只是看上去有吸引力，当地的房子还是很难卖得出去。
按照如今的发展趋势，鹤岗可能就是未来的乳山。这让人不禁想问一句：
为什么老是它们？
其实乳山应该说输得理所应当。
最大的原因很直接，就是供应过剩。
在谈及乳山银滩的海景房有多少的问题时，一名乳山市民告诉记者说：“把乳山市所有的人口填进去都住不满。”这或许不太精准，但是乳山的海景房市场确实处在严重的供过于求状态中。
据《乳山市年鉴》数据，仅乳山银滩20多公里的海岸线上就密密麻麻建设了多个海景房项目。显然，市场一时间难以消化如此多的房源。在一路高歌猛进之后，就出现了房源去化难题，部分海景房项目直接烂尾。
之前乳山市政府还曾经叫停了普通海景房的规划审批和开发建设，但天文数字的存量房和日益低迷的去化速度使得当地的房地产市场始终难掩疲态。
同时，基础配套的缺乏、人口的流失也是房价下跌的重要原因。
走在银滩的大街小巷，你会发现，看到最多的店面是房屋中介，相反，商场超市等满足生活需求的店面却很少，道路上也极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步，日常生活和出行都十分不便。
也正是因为基础配套和便民服务设施始终发展缓慢，在这里置购房业大多数只是全国涌入的投资者，少部分自住的也过着候鸟式生活，只有夏天最炎热的时候来住，据当地住户估算，冬天银滩各小区的入住率只有1%左右。
供应过剩，又缺少刚需对楼市的支撑，乳山就这样落得一地鸡毛的下场。
当我们说鹤岗和乳山的时候，到底说的是什么？
是人口，是流动性。
在距离乳山仅仅公里的威海，6月份的二手房均价是元/平方米，而公里这边，乳山的海景房价格却是元/平方米。
凭什么？就凭威海人口规模足够，楼市有本地刚需支撑，有维持稳定、持续发展的动力，而乳山楼市只是由投资客和候鸟族撑起来的空壳。真正需要的本地人买不起，外地人买了却不住，依托于楼盘的商业、教育、医疗等配套产业也丧失了发展的基础。
这样的楼市，就像击鼓传花一样，一旦没有下家接盘，整场“游戏”就结束了。
所以，再次提醒大家：
别碰没有人口支撑和缺乏流动性的房子！
别碰没有人口支撑和缺乏流动性的房子！
别碰没有人口支撑和缺乏流动性的房子！
如果你已经买了或者正准备买包括小县城、二三线城市远郊、商住公寓和大部分旅游地产和养老地产在内的房产，请一定小心。
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