面朝大海，春暖花开。
只有闭上眼，才看不见海。
在开发商的口中，中国人很喜欢大海。
最近，威海乳山这个地方接连上热搜。
山东乳山，去年还有很多自媒体称之为“最适合人类居住的地方”。
如今乳山的海景房，硬是让持有11年的购房者，亏了7万元。
甚至出现了“山东乳山海景房低至元，投资者亏本35％”的热搜话题。
不止国内，近日，意大利西西里岛南部的穆索梅利镇上，当地政府宣布以1欧元（约合7.8元人民币）的价格出售套海景房。
图中这栋别墅这是其中一套对，你没看错，不要，只要7块8。
不是一平，是一套。
风靡一时的海景房，为何现在跌落神坛？
到底发生了什么？
一、卖不动的，都是伪海景房
很多朋友很不解，为什么自己买的海景房老是踩坑，而身边朋友在朋友圈里发的却是高品质还升值呢？
那是因为，你买的是伪海景房。
1.没人没配套
在通常意义上，人口对房屋价值有着绝对意义，无论是国内还是国外城市。
西西里岛低价甩卖，归根结底是人口流动性不足。
意大利的人口老龄化居欧洲第一，世界第二，是除日本外世界上人口老龄化最严重的国家。
意大利许多小城都陷入人口外流的困境。
人口流失造成一系列严重后果，不仅削弱了城市的活力，也让很多老房子长期得不到维护。
这些破败不堪的房子又降低了城市吸引力，导致人口进一步外流，形成一个恶性循环。
再看乳山银滩，除了房子还有啥？
30公里的海岸线上，密密麻麻分布着多个小区，几乎就是一座空城。
乳山现在人口是55万多，而光银滩开发的海景房就能容纳30万人。
建起的海景房把整个乳山市全体市民搬进去都绰绰有余。
空有房，没有人，没有完善配套。
出行不便、医院、超商落后、特别是供暖不足。
由于乳山银滩的基础设施跟不上，冬季缺乏供暖，各小区入住率一直很低。
就算是在5至10月份，海景房的旺季，平均入住率也不足三成。
到了冬季，这一数据更是低至5%以下。
深圳湾的海景房，看海的卖20万/平米
一二线城市的海景房，海景是附加值，而四五线就只有海景一个卖点了。
乳山这跟城中村一样的也敢叫海景房？
海景房是有景观优势，但如果缺少就业，基建差，留不住人。
即使有居住优越性，也不会稀缺。
为什么三亚的房子死贵，因为冬天下海这事，放在全球不稀缺，但在中国，只有三亚可以。
“海景”二字是很多国内投资者心中解不开的情结。
离海近成了最大的价值考量，似乎离海的距离约短，房价就一定越高。
最贵最好的海景房，仿佛就要恨不得建在沙滩上一样！
但请记住，海景房≠能看海的房子！！！
2.灾难多发的地方别去
为什么很少听说美国海景房卖的很火爆？
因为东西海岸自然灾害太多。
尤其是今年，短短一个月，东西海岸灾害四重奏都凑齐了。
先是东部飓风、洪灾。
这些房子里的惨状可想而知，少不了大修。
接着又是美国西部漫山遍野的大火。
美国自然灾害发生的分布图
黄色：中地震，美国西部深红色：强地震，西部沿海地区（加州所有主要城市，西雅图等）橘色：洪灾，中北部蓝色：飓风，东部南部沿海地区红色：龙卷风，美国中部
投资美国的海景房，必须得考虑一下灾害带来的高维修成本。
3.刚需别碰
纵观全球，富人在解决了市中心第一居所需求之后，才会考虑配置海景房这种第二居所，以作休闲度假、朋友聚会、社交活动之用。
真正适合富人的第二居所，的确能够保值，维护社交圈子的价值，做过生意的比我更清楚。
但这和刚需没多大关系，刚需的第二居所需求，其实是伪需求，小众需求。
刚需看来，买特斯拉就是傻X。买个奔驰、宝马3不香吗？
但其实，特斯拉只是富人的第二部第三部车，也可能只是个买菜车。
因此，海景房并不是刚需的逻辑，而是超改善的逻辑。
所以，投资海景房，只能抱着三套以上的逻辑去买，刚需千万别碰。
由于缺乏足量的真实需求，开发商一手买入价却并不会低。
同样的郊区地块，政府为什么要因为你造度假别墅而不是公租房，就把地便宜卖给你？
所以，卖给追求性价比的中产的海景房市场表现通常都非常惨淡。
花式营销，最终把溢价包装成精美的“海景房”，卖给你这样的接盘侠。
等你实际买进，才发现，一年也住不了几次。
每年物业费、维修费倒是不少。
二、什么才是真正的海景房？
真正的海景房不仅要有人口支撑，还要有优质的教育、医疗、交通、商业、产业配套资源。
国外那些开发得很成功的海岸线，基本都有一个主题产业做支撑。
比如澳洲的黄金海岸是冲浪基地，大堡礁是潜水基地，泰国普吉岛是国际商务会议中心，摩洛哥有赌场和F1赛车，戛纳有电影产业。
超30亿的全球最贵海景房——戛纳泡泡宫这些成功开发的海岸线都是生活、工作、休假三位一体，配套也非常完善。
而国内很多海景房开发都很单调，除了盖房子，没有其他产业。
澳洲有数千公里的海岸线，海滩不稀缺，但是，澳洲只有万人口，只有几个真正意义上的城市，所以，城市的海滩就是极其稀缺的。
在黄金海岸这么一个供地紧张的城市，滨海地块开发一块少一块，尤其是能够得到不被遮挡的海景地块实在非常难得。
除了海景稀缺，黄金海岸作为国际化旅游度假胜地，其食、宿、行、游、购、娱设施已经成熟完备。
黄金海岸新近完工、在建及规划中的一揽子基建，共计政府投资高达亿澳币，黄金海岸人均基建设施投资位居全澳首位。
另外，近年黄金海岸是除墨尔本之外，人口增长最高的。
去年黄金海岸也被规划成偏远地区，未来将流入大量移民。
未来人口的增长，更将势如破竹。
“海景”就像一个“0”，但是没有良好的基建配套和人口前面这个“1”来做支撑，就不会有太多的价值。
而一旦有了“1”，无论什么景都会实现高溢价。
留得住人才，养得好健康，有个好配套，才是真正的海景房。
最后，我建议你把这篇文章转到“相亲相爱一家人”群里，省的家里长辈入坑。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjslczl/1306.html
