今年上半年，全国房地产总体形势波澜不兴，但进入下半年以来，刚开始就出现了几个不同寻常的情况。
一是山东威海乳山，以海景房闻名全国的山东小城。这里拥有中国北方最好的沙滩，被誉为“天下第一滩”，然而最近海景房的价格急剧下跌，最低每平块不到，堪比十年前的价钱，被称为“最后悔的海景房”。
二是浙江省会杭州，年中总了总上半年卖地的收入，收获.6亿元，土地出让数量达到了宗，总量连续三年领先全国，而第二名的武汉才.9亿元。
相隔一千公里的两地，不约而同反映了一个严峻的事实：楼市调控依然收效甚微。
先说乳山。
这地儿的海景房集中在银滩旅游度假区，从年7月开始兴建，年7月被山东省政府批准为省级旅游度假区，规划面积8.5平方公里。
年之后银滩加快了海景房的建设步伐，在20多公里的海岸线上自西向东陆陆续续建设了多个海景房项目。
从年到5年，《乳山市年鉴》中描述房地产行业“发展迅猛”，房地产投资总额从万元猛增至7.53亿元。
如果你去当地看一看，别的可能不多，最多的就是装修、建材、家具等门店，都是依靠来自银滩的生意。
这么多房子带来的后果是什么？
很明显，过剩。
我们在以前的文章中说过无数次，房子是需求决定供给，供给是一定、确定以及肯定无法反向刺激需求的。
乳山年常住人口55.6万，而乳山的房子有多少呢？
据数据显示，仅7年至年，乳山房地产竣工总面积就高达.34万平方米！这还不算在-7年高峰期时的房产库存。
各位可以自己掂量看看，恐怕把全乳山的人都拉出来，也填不满新建的海景房。
那么，这么多房子是怎么来的呢？
原因很简单，外地炒房团。
《乳山年鉴》这样描述当年的炒房盛况：“6年银滩旅游度假区的房地产市场开发销售良好，北京、天津、青岛等大中城市市民纷纷进区购房投资置业，房地产市场开发量及房价持续上升。”
可是，光海景就能让一个地区的房子价钱上天么？真是如此的话，太平洋上的无人岛应该是地产商最好的开发地区。
说到底，没有配套的商业、服务、医疗和教育环境，这些“海景房”完全是伪需求。
果不其然，年之后，银滩海景房迅速发展的隐患开始显现。开始出现有地产公司烂尾跑路的情况。
年，乳山市房地产竣工面积仅88.52万平方米，不及年高峰时期的一半。
到了今年，房价直接降到冰点。现在去银滩，道路上极少看到公交车，人们出行的主要方式是满大街行驶的电动小四轮，5元起步。甚至连8点就关门的商超都少得可怜，唯一和普通城市差不多的是每天晚上在海滩上跳广场舞的大妈。
再说杭州。
官方数据显示，年杭州一般公共预算收入为亿元，土地出让金与一般公共预算收入的比值达到%。
年全市一般公共预算收入预期亿元，仅上半年就录得土地出让金亿。虽然土地出让金与一般公共预算收入并不是从属关系，但我们也能管窥杭州对土地财政的依赖程度。
换句话说，杭州市政府指着卖地才能活得如此潇洒。
卖地有没有错？
当然没错，人民居住要用地，商业发展要用地，政府出售土地补贴财政并不是什么坏事。
但是，我又要说但是了。
过犹不及。
年的时候，杭州也经历过这样疯狂卖地的时光，结果楼市陷入了滞涨状态，房价下跌，房企也不敢再冒进拿地了；然而G20峰会之后，杭州的政府和地产商又再次开始了大量卖地的好时光。
这几年，杭州地王频出，若以地价计算保本房价，很多地块已远超当前板块在售楼盘的备案价。
比如3月20日，佳兆业以元/㎡、自持6%的高价从20多家竞拍企业中拿下闲林商住地，若加上建安费用，楼面成本价已经高于地块隔壁的东海闲湖城，后者高层新房备案价不到2万元/㎡。
拿地的钱比隔壁建好的房子钱都贵，各位觉得谁最终会来承担这些高出的成本呢？
杭州市政府虽然也搞卖地限价，但我觉得成效不大。
尽管杭州的业主被业内认为是最难搞定的群体之一，在中国被一遍一遍写出来的砸盘行动，杭州就出现了两次；同时这两年杭州楼市的价格涨幅平稳，并不像西安那样坐火箭一样飙升。
可这些并不能阻挡有实力、有眼光的开发商放过杭州这块肥肉——买房买的是对一个城市未来的预期，如果预期为正无穷，那么自然逐利而来者众了。
我们为什么要挑这两个城市来说呢？
反应比较快的朋友肯定能猜到，这就是我们之前多次提到过的——买房要分城市。
为什么中国经济在过去20年取得那么飞速的发展，所有人都宣称我们用20年的时间完成了别人一百年要做的事情？
这并不是我们有多牛逼，这里面有一个前提要素就是：过去20年中国经济发展刚好经历了两种红利的同时叠加，就是城镇化的红利和农村人口转移的红利。
这两件事情在任何一个国家发生，都会发生GDP和经济的快速提升，但是没有一个国家是这两件事同时发生的，日韩是城镇化在前，人口转移在后。欧美都是先人口转移再来城镇化建设。
而在中国，改革开放这一轮，直接推动了人口和城市同步城市化，而这样的趋势带动了中国经济的快速发展，大量的70后也在这一轮趋势中获利，并且成为中产。
为什么我们在之前的文章中如此看好武汉、杭州、西安这样的新一线城市？因为他们在城镇化进程的同时，还大规模用优待政策开展“抢人”行动。
也就是说，未来，中国会在重点的新一线和二线城市重塑当年的双重红利叠加的局面，从而重现城市经济快速发展的场面。
这就是刚才我们提到的，一个城市的预期值为正，那么房地产怎么着也会看涨，政策是压不住的。
那么北上广深的一线城市呢，我觉得是要脱离以人口导入和土地出让的经济增长模式——杭州这样的新一线可以暂时那样玩，北京跟上海不行。
不过北上广的房价依然会持续高位，这一点不容置疑。
总结一下，我个人认为未来二十年，乡镇的需求会逐步减少，三四线的需求不会增加，如果之前在涨价潮水中库存过多，甚至还要经历一波痛苦的去泡沫过程，一二线的需求稳步上升，最为保值。
转载请注明：http://www.0431gb208.com/sjsbszl/2317.html
