这些年来，乳山一直和暴跌、炒房团等话题挂钩。
很难想象曾经承载着养老梦想的海景房，最后变成了保健品一样的智商税，持续收割着父母这一辈的老年人十几年。
一旦到了旅游旺季，也成了炒房团冲业绩的时期。尤其趁着节日搞些优惠、送点礼品，把老年人们的心态拿捏得死死的。
早在08年，在上海中山公园、北京的胡同里和东北闹市区，就出现了手持宣传单页的中介，热情地邀请你参加看房团，专车接送，且只要十五万就能拥有一套一线海景房了。#一线海景房#
乳山本身环境不错，地处青岛、威海、烟台相连接的腹地，三面环山、濒临黄海。海景房所在的银白沙滩大约有二十多公里，当地人称“金岭银滩”。销售人员最常用的话术有三个，天然氧吧，无敌海景，养老首选。紧接着中介们就开始画饼，医院、超市很近，旁边就是学校和公园，不远处的高尔夫球场就要建好了，未来马尔代夫都比不上等等。最重要的是没有哪个中介会忘了对升值空间等话术的引导，稍微忽悠两句说未来升值空间很大，很多人就这么相信了。
对于生活在大城市的中老年、父母一辈，这套宣传有着不可拒绝的魔力。一套便宜的海景房看起来是很好的选择，可现实是残酷的。
乳山银滩有一个神奇的规律，很多买家持有五年后就会卖掉手上的海景房。
根据网上数据显示，乳山银滩二三十平米、并且满五唯一的房子目前单价在两三千元一平米，算下来总计六七万元左右，首付只要一两万元。根据乳山统计公报，二零二零年全年常住人口49.4万人，和年的数字相比反而减少了11.6%。可以看到这么多年过去了，乳山的城市发展和配套设施。几乎停滞，和十年前相比没有什么根本性的变化。
当地房价上不去，炒房客只是一部分原因，最主要的是没有人口净流入，也没有支柱产业带来的税收和就业。《乳山年鉴》统计数据中披露了这样的数字，从年到年，乳山房地产投资总额从万元猛增至7.53亿元。
这么多年以来，乳山一直致力于增加海景房的项目数量，二十公里的海岸线有超过两百个海景房项目，供给远大于需求，导致年后乳山统计年鉴不再披露每年房地产销售面积和金额。
乳山和鹤岗一样是个典型的人口收缩型城市，常住人口一年比一年少，没有产业支撑，年轻人一波又一波地前往发达城市工作，房子也就越来越不值钱了。
或许会有人好奇，乳山这么多年的养老房为什么没有崩盘呢？甚至连模式都没有改变，都是中介去大城市以旅游的名义组织看房，目标客户由山东境内的济南，以及北京、天津等一二线城市慢慢向南迁移到上海和江浙一带。
乳山本地中介形成了一个套路，只接待外地看房团散客，不接待游客们，坐着大巴先观光，然后参观售楼处。在中介不断的轰炸下，付出几万元的定金，最后好说歹说还是花钱全款买了一套海景房。
从客户群来看，乳山海景房旅游团主要是忽悠六十岁中老年人买房，如果他们的子女要结婚，那么大概率会帮着一起在一、二线城市出一部分首付，这样就导致老年人的养老、生活质量下降，必须面对未来住哪里这个灵魂拷问。如果和儿子、儿媳住一起，两代人的观念差异会带来矛盾，住到养老院又不太行，担心遇到黑心护工，担心生活质量下降。年龄大且无助，又缺钱的老年人最容易被房产中介带偏。
这就和多年前的直销公司送米面鸡蛋，为老年人买保健品、黄金、白银、理财产品是一个逻辑，我们要时刻敲响警钟，有这样的一个中介突然出现，不仅嘘寒问暖、好生伺候，还主动邀请你去山清水秀、空气清新的海边看房，十几万一套，也就北上广深一两平米的价格，老人家难免心动，不仅能住着舒服，花钱还不多，几乎完美解决了老年人的困境。
只是到了现场、付了钱，回到家仔细想想才发现全都是套路，却已经不能反悔了。
乳山海景房十多年以来亏损多入住率低，只是中国楼市漫长、大拆大建过程中的一个缩影。早在上世纪九十年代初，全国多个城市都出现过房地产开发热潮，被卷入其中的开发商、政府和居民花费了十几年，还慢慢消除了遗留下来的负面影响。
最后聊聊养老房怎么买。
不能否认许多老人辛苦了一辈子，晚年希望住进一套环境优良的大房子，过上舒心的生活。但如果把老年人的需求仅仅认为是环境因素，就很容易被类似乳山海景房这样的项目给忽悠。
其实年纪越大对房子的需求就越复杂，按重要性排列应该依次为：医疗、生活便利、生活丰富、环境。
医疗就不用说了，这是养老房的核心刚需。其次，比起年轻人，老年人更需要配套齐全的小区。附近一到两公里内尽可能完成一切生活物资的购买，最好能是生活气息浓厚的社区，能满足老年人社交、娱乐、休闲的需求。
至于环境，其实对老年人来说，环境的需求主要有三点，一是空气清新，二是隔绝噪音，三是气候温暖。而前两点，只要有足够的植被以及不过分靠近市中心的地段，加上选房时细致的考察，即使在城市也可以找到满足老年人环境需求的房产。第三点大部分南方城市都能满足，即使北方城市，冬季也有供暖可以保证温度。
所以跑到远郊甚至三、四线小城市买一个配套不完善的养老房，本身就是舍本逐末的行为。只不过多年来，海景房、别墅已经成为中国买房人心里一道绕不开的执念。哪怕被套、哪怕血亏，也总有人前赴后继，奔赴被收割的第一线。
对老年人来说，温暖的家庭、富足的精神生活和良好的照料才是安享晚年的前提。
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